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Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 329/19.
Die Hauptmieter hatten die Wohnung (mit Erlaubnis des Hauptvermieters im Mietvertrag) untervermietet, da sie aus beruflichen Gründen verzogen waren. Nach dem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Hauptvermieter an den Hauptmieter kündigten die Hauptmieter das Untermietverhältnis ordentlich.
Der Bundesgerichtshof nimmt ein Recht zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur an, wenn der Hauptvermieter tatsächlich und konkret in die Wohnung zurückehren will.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs begründe allein die Gefahr einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses.
BGH, Beschluss vom 30.08.2022 - VIII ZR 429/21
Verneint ein Gericht das Vorliegen von Härtegründen, ohne dabei ein erhebliches Beweisangebot einer Partei zu berücksichtigen, liegt darin ein Gehörsverstoß. Erscheint die Gefahr einer Verschlechterung der gesundheitlichen Situation eines (schwer) erkrankten Mieters durch einen Umzug möglich, muss der Sachverhalt laut Bundesgerichtshof sorgfältig aufgeklärt werden – falls erforderlich durch ein zweites Sachverständigengutachten.
Mieterin leidet an Multipler Sklerose
Die Mieterin widersprach einer Kündigung und berief sich unter Vorlage eines ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen gemäß § 574(1)1 BGB. Ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, da sich ihr Krankheitsbild – eine fortschreitende Multiple Sklerose – ansonsten verschlimmern würde.
Der Sachverständige in den ersten Instanzen sah sich außerstande, eine fachliche Einschätzung zum Fortschreiten der Krankheit abzugeben.
Gerichte hätten Sachverhalt sorgfältig aufklären müssen
Die Vordergerichte hätten den Härteeinwand nicht verneinen dürfen, ohne das (angebotene und ergänzende) neurologische Sachverständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben.
Der Umstand, dass die Beklagte substanziiert ihr drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht habe, hätte das LG mangels eigener Sachkunde dazu veranlassen müssen, sich sachverständige Hilfe einzuholen. Die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten habe das LG vollständig übergangen.
Allein das hohe Alters des Mieters, die lange Mietdauer und die begrenzten finanziellen Mittel können den Härteeinwand gegen eine Eigenbedarfskündigung nicht begründen. Der Mieter muss sich dennoch um angemessenen Ersatzwohnraum bemühen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30.11.2021, Az. VIII ZR 81/20.
Das Alter des Mieters, die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung und die geringen finanziellen Mittel des Mieters rechtfertigen für sich genommen nicht die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB.
Der Mieter muss sich auch um eine angemessene Ersatzwohnung bemühen. Erst wenn dies scheitert, kann der Härteeinwand greifen. Der Mieter muss darlegen, wie er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Die Wohnungssuche muss also dokumentiert sein.
LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017 - 1 S 170/15
Im vorliegenden Fall wurde die fristlose Kündigung gemäß § 569(3) Nr. 2 BGB unwirksam, weil das Wohnungsamt die Mietschulden rechtzeitig übernahm. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung kommt es auf Verschulden nicht an.
Die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung war nicht gerechtfertigt, weil dem Mieter kein Verschulden daran vorgeworfen werden konnte. Er hatte die Mietschulden aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten (hier Auslaufen von Krankengeldbezug und psychische Ausnahmesituation infolge einer Depression) nicht zu vertreten. Die Erkrankung hat ihn nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch der Klärung seiner finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert. Dies schließt das für die ordentliche Kündigung erforderliche Verschulden aus.
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