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Ordentliche Vertragsbeendigung


I. Kündigung

  1. Das Recht zur ordentlichen Kündigung kann bei Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss, der über ein Jahr hinaus geht, bedarf der Schriftform. So entsteht eine Mindestmietzeit.
  2. Der Ausschluss des Kündigungsrechts muss für beide Seiten vereinbart werden.
  3. Die Höchstdauer des formularmäßig zulässigen Ausschlusses der ordentlichen Kündigung beträgt vier Jahre.
  4. Die Kündigung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
  5. Die Kündigung ist bedingungsfeindlich. Das heißt, sie darf nicht vom Eintritt anderer Ereignisse abhängig gemacht werden. Beispiel: "Hiermit kündige ich, wenn der Mieter in der 4. Etage auch kündigt."
  6. Nur die Kündigung bei Mietverhältnissen über Wohnraum bedarf der Schriftform. Das bedeutet Schreiben und Unterschreiben. Sie muss von jedem Vermieter an jeden Mieter ergehen.
  7. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberaum muss nicht begründet sein.
  8. Sofern ein Mietverhältnis über Wohnraum Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießt, muss sowohl die ordentliche wie auch die außerordentliche Kündigung begründet werden.

Der Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Hauptvermieter gegenüber seinem eigentlichen Hauptmieter begründet an sich kein Kündigungsrecht des Untermieters.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 329/19.

Die Hauptmieter hatten die Wohnung (mit Erlaubnis des Hauptvermieters im Mietvertrag) untervermietet, da sie aus beruflichen Gründen verzogen waren. Nach dem Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Hauptvermieter an den Hauptmieter kündigten die Hauptmieter das Untermietverhältnis ordentlich.

Recht zur Kündigung wegen berechtigten Interesses nur bei konkreten Rückkehrwillen des Hauptmieters:

Der Bundesgerichtshof nimmt ein Recht zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur an, wenn der Hauptvermieter tatsächlich und konkret in die Wohnung zurückehren will.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs begründe allein die Gefahr einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses.


 

BGH, Beschluss vom 30.08.2022 - VIII ZR 429/21

Ver­neint ein Ge­richt das Vor­lie­gen von Här­te­grün­den, ohne dabei ein er­heb­li­ches Be­weis­an­ge­bot einer Par­tei zu be­rück­sich­ti­gen, liegt darin ein Ge­hörs­ver­stoß. Er­scheint die Ge­fahr einer Ver­schlech­te­rung der ge­sund­heit­li­chen Si­tua­ti­on eines (schwer) er­krank­ten Mie­ters durch einen Umzug mög­lich, muss der Sach­ver­halt laut Bun­des­ge­richts­hof sorg­fäl­tig auf­ge­klärt wer­den – falls er­for­der­lich durch ein zwei­tes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten.

Mieterin leidet an Multipler Sklerose

Die Mieterin widersprach einer Kündigung und berief sich unter Vorlage eines ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen gemäß § 574(1)1 BGB. Ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, da sich ihr Krankheitsbild – eine fortschreitende Multiple Sklerose – ansonsten verschlimmern würde.

Der Sachverständige in den ersten Instanzen sah sich außerstande, eine fachliche Einschätzung zum Fortschreiten der Krankheit abzugeben.

Gerichte hätten Sachverhalt sorgfältig aufklären müssen

Die Vordergerichte hätten den Härteeinwand nicht verneinen dürfen, ohne das (angebotene und ergänzende) neurologische Sachverständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben.

Der Umstand, dass die Beklagte substanziiert ihr drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht habe, hätte das LG mangels eigener Sachkunde dazu veranlassen müssen, sich sachverständige Hilfe einzuholen. Die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten habe das LG vollständig übergangen.

Allein das hohe Alters des Mieters, die lange Mietdauer und die begrenzten finanziellen Mittel können den Härteeinwand gegen eine Eigen­bedarfs­kündigung nicht begründen. Der Mieter muss sich dennoch um angemessenen Ersatzwohnraum bemühen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 30.11.2021, Az. VIII ZR 81/20.

Das Alter des Mieters, die lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung und die geringen finanziellen Mittel des Mieters rechtfertigen für sich genommen nicht die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB.

Der Mieter muss sich auch um eine angemessene Ersatzwohnung bemühen. Erst wenn dies scheitert, kann der Härteeinwand greifen. Der Mieter muss darlegen, wie er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Die Wohnungssuche muss also dokumentiert sein.

  1. Nicht bezahlte Mieten über einen Zeitraum von fünf oder sechs Monaten stellen grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.
  2. Nachzahlung von Mietschulden heilt die ordentliche Kündigung nicht; § 569(3) Nr. 2 BGB ist nur für den Fall der fristlosen Kündigung anwendbar.
  3. Ist der Mieter wegen einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags sowie auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert und bedarf er fortlaufend intensiver ärztlicher sowie psychologischer Betreuung, so trifft ihn an der Nichtzahlung der Miete kein Verschulden. Daher fehlt für die ordentliche Kündigung ein hinreichender Grund.

LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017 - 1 S 170/15

Im vorliegenden Fall wurde die fristlose Kündigung gemäß § 569(3) Nr. 2 BGB unwirksam, weil das Wohnungsamt die Mietschulden rechtzeitig übernahm. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung kommt es auf Verschulden nicht an.

Die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung war nicht gerechtfertigt, weil dem Mieter kein Verschulden daran vorgeworfen werden konnte. Er hatte die Mietschulden aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten (hier Auslaufen von Krankengeldbezug und psychische Ausnahmesituation infolge einer Depression) nicht zu vertreten. Die Erkrankung hat ihn nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch der Klärung seiner finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert. Dies schließt das für die ordentliche Kündigung erforderliche Verschulden aus.

II. Befristung - Der Zeitmietvertrag, § 575 BGB

  1. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
  2. Für Mietverhältnisse über Wohnraum, die Kündigungsschutz nach dem Gesetz genießen, können keine sachgrundlosen Befristungen vereinbart werden, da hierdurch der Kündigungsschutz unterlaufen würde.
  3. Befristungen von Mietverträgen über Wohnraum, die gesetzlichen Kündigungsschutz genießen, sind nur in den engen Grenzen des § 575 BGB zulässig, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse am Rückerhalt der Mietsache hat. Das kann nur sein:
    • Wunsch zur Eigennutzung, auch durch eine Bedarfsperson,
    • Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mietsache,
    • Vermietung an Personal des Vermieters.
  4. Die Gründe müssen schriftlich mitgeteilt werden. Sie sollten im Mietvertrag enthalten sein.

III. Mietaufhebungsvertrag

  1. Mit Aufhebungsverträge unterliegen keiner Formvorschrift.
  2. An das Zustandekommen einer schlüssigen Mietaufhebungsvereinbarung sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere gilt ein Schweigen nicht als Zustimmung zu einem entsprechenden Antrag auf Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung.

IV. Aufhebung der Beendigungstatbestände

  1. Ist die Kündigung wirksam zugegangen, kann sie nicht einseitig widerrufen oder zurückgenommen werden.
  2. In einem solchen Widerruf/ Rücknahme kann ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags enthalten sein. Für eine Fortsetzungsvereinbarung ist ein schlüssiges Verhalten oder eine ausdrückliche Erklärung erforderlich.